业绩终迎来拐点,业绩稳步拉长

2019-10-07 20:23栏目:股票基金
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上半年销售额稳步增长,归母净利润四年内首次正增长:

事项: 公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。

    鲁商置业于2017年8月24日发布半年度业绩报告。2017年1-6月,公司实现营业收入22.73亿元,同比增长13.07%;实现归属于母公司所有者的净利润3,866.31万元,同比增长17.90%。四年内首次实现净利润正增长,受益于去年济南、青岛等地的商品房热销以及今年上半年三四线城市的火热行情,公司业绩触底反弹。

    平安观点:

    鲁商置业2017年1-6月房地产开发毛利率14.81%,较上年同期增加了0.35个百分点,其中,山东省内毛利率为16.08%,较去年上半年减少了13.02个百分点,山东省外毛利率较去年同期增加了2.52个百分点,原因是去年鲁商已结算大部分哈尔滨亏损的项目,哈尔滨项目占去年同期结算收入的59.87%,仅占今年结算收入的12.79%。2017年上半年实现合同销售额46.41亿元,销售面积58.53万平米,分别同比增加48.85%和40.93%。销售金额的高速增长将在未来一到两年转入结算收入,随着亏损项目的陆续结算,2016年至2017年上半年山东省房价的涨幅将滞后体现在2017-2019年的利润率中,业绩拐点已现,反转可期。

    毛利率持续回升,预收款充足:上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%。净利润增速高于营收增速主要因:1)受益于结算项目结构与区域变化,毛利率同比提升4.6个百分点至35.4%;2)处置长期股权投资及出表项目结算,带动投资收益同比增长66.7%至9.4亿元。随着2016年以来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望延续高位。期内实现竣工面积760.7万平,同比增长11%,完成全年计划的40%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长38.8%至2910.8亿,叠加22.3%的全年竣工计划,2018年业绩高增长可期。

    深耕山东积极拿地,现金流大幅改善:

    销售延续高增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2153.1亿元,同比增长46.9%,市占率较2017年末提升0.9个百分点至3.2%;销售面积1453.9万平,同比增长37.9%。销售均价14809元/平米,较2017年全年增长7.4%。其中6月销售额601.9亿元,首次实现单月销售突破600亿。从区域分布和产品结构来看,一二线城市销售额占比近78%,144平米以下中小户型销售占比达90%。期内新开工面积2358.6万平,同比增长85%,已完成年初计划的71.5%,延续2017年以来积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。

    公司2017年前上半年销售商品和劳务收到现金/营业收入比例为2.7,是近六年最高水平,而预售账款达到122亿,为历史最高水平。2017年上半年,公司新增三宗地块,分别位于临沂和泰安,成交总价款分别为5144万元、1653万元和640.56万元。公司现金回款良好,加大了拿地和新开工的力度,公司实现新开工面积85.76万平米,同比增长53.86%,竣工面积59.3万平米,同比下降35.73%,预计下半年将会继续加快开工,为销售提供充沛货值。

    拿地适度放缓,聚焦一二线:期内公司新拓展项目69个,新增建面1510万平米,总地价1072亿,同比分别下降10.8%和上升71.5%,为同期销售面积(金额)的104%和50%,较2017年分别下降98个和39个百分点。平均楼面地价7099元/平米,较2017全年增长16.0%,为同期销售均价的47.9%,较2017年提升3.6个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为68%、50%。除传统招拍挂外,通过并购等方式新增建面45个,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。期末待开发土地储备面积8950万平,可保障未来2-3年的开发需求,其中一二线城市土地储备占比约61%。

    背靠集团资源,山东国改有望加速:

    融资优势明显,财务状况稳健:上半年资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,前7月三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。整体新增有息负债融资成本仅5.09%,全部存量债务综合融资成本4.86%,显著优于行业平均水平。累计回笼资金1698亿,回款率同比下降3.5个百分点至78.9%,仍处于行业较高水平。受开工及拿地支出大幅增长影响,期内经营性现金流净流出98.3亿。期末净负债率较2017年末上升6.8个百分至93.3%,一年到期有息负债仅占整体有息负债的13%,仅为在手现金的33.9%,债务结构合理。

    15年年初,鲁商置业与山东福瑞达医药集团公司、山东银座旅游集团有限公司在济南市合资设立鲁商福瑞达健康投资有限公司,进军养老产业。相比其他养老地产公司,鲁商置业有几大进步和优势:1.针对刚需人群,即完全失能的老人。2.房地产商优势,拥有自己的物业,可以把住宅和养老院建在一起,为家人探访老人提供方便,同时也能提高老年人入住意愿。3.医护人员和医疗技术方面,鲁商置业有突出优势。首先,鲁商福瑞达健康有股东福瑞达医药集团的支持,提供强大的医疗资源。其次,集团公司旗下的齐鲁医药学院(原山东万杰医学院)能够为医护人员提供较好的技术培训。这两大优势使鲁商置业能够顺利突破大多数现存养老机构面临的护理医疗支持匮乏的困境。

    投资建议:维持预计2018-2020年EPS分别为1.71元、2.18元、2.73元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.3倍、4.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。

    投资建议:2017年上半年,鲁商置业业绩迎来反转,预计今年销售额的高增长将会继续在未来一到两年的结算收入中体现,届时利润率也会有所提升。我们预计公司17/18/19年EPS分别为0.12元、0.17元、0.23元。公司于2015年初开始投资于“大健康”产业,鲁商背靠集团资源,国企改革可期,给予“买入”评级。

    风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。

    风险提示:流动性加速收缩、销售不达预期等。

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